英国《金融时报》报道称，奥克兰的住房改革正在受到国际城市规划专家关注。一些研究人员认为，奥克兰证明了放宽土地用途限制能够增加住房供应、抑制租金上涨。但也有经济学家提醒，建筑热潮未必完全由规划改革推动，人口增长和房地产周期同样发挥了重要作用。

75%住宅用地重新规划

十多年前，奥克兰曾面临严重住房短缺。经济增长带动移民增加，大量新西兰人从悉尼和伦敦返回，同时来自中国、印度等地的新移民不断进入这座城市，住房需求快速上升。

由于奥克兰位于两座港湾之间，可供城市横向扩张的土地有限，地方政府开始推动城市向更高密度发展。

根据2016年实施的《奥克兰统一规划》对约75%的住宅用地进行了重新分区，允许部分原本只能建造独立住宅的土地开发联排住宅、公寓及其他密度更高的住房。

这一改革改变了许多社区的面貌，过去一栋带草坪和车库的独立住宅所在地，如今可能被重新开发为十余套联排住宅。

规划最初预计可释放约120万套潜在新增住房的开发容量，但随着政府计划在主要交通走廊附近建设更多高层住宅，这一数字可能进一步增加至140万至160万套。

十年新增逾10万套住宅，租金涨幅受限

奥克兰人口从2010年的约130万增加至2025年的180万，但住宅供应也出现显著增长。

奥克兰大学研究人员发布的一份2025年政策论文显示，奥克兰住房总量已经达到618,849套，比十年前增加约101,000套，增幅为19.5%。

房地产数据机构Cotality首席经济学家Kelvin Davidson表示，奥克兰市场如今已经很少再出现“住房短缺”的说法。

增加供应也在一定程度上缓解了租赁市场压力。相关研究显示，2016年至2024年，新西兰北岛部分其他城市的租金涨幅比奥克兰高出最多23%。

奥克兰房屋中位估值目前略高于100万纽币。报道指出，与市场高位相比，奥克兰房价已下跌约四分之一，跌幅略高于全国整体水平。较低的价格有助于部分首次购房者进入市场，但一些新建社区也出现大量同类型住宅难以出售的情况。

规划改革并非没有代价

奥克兰住房供应增加，并不意味着住房可负担性问题已经完全解决。

独立经济学家Tim Helm认为，2016年后的建筑热潮可能不仅是统一规划带来的结果，也可能是住房市场在经历人口高速增长后，对长期积压需求的一次集中补充。

高密度开发还给部分社区带来了明显压力。居民担心交通拥堵进一步恶化，也不满高达11米的新住宅紧贴原有房屋边界建设，西奥克兰部分居民表示，持续不断的拆迁、施工和噪声已经影响正常生活。

此外，住宅建设速度如果快于道路、学校、排水系统和公共交通的扩建速度，城市可能只是把“住房短缺”转化为“基础设施短缺”。

奥克兰经验的重要意义，在于统一了过去分散在八个地方政府之间的规划体系，并建立长期、相对稳定的城市发展方向。放宽土地限制确实能够增加住房供应，但真正解决住房可负担性问题，还需要交通、公共服务、建筑成本和人口政策同步配合。

据interest.co.nz 8月22日公布的数据，8月15日至21日期间共监测到214套住宅进入拍卖，低于前一周的251套，并接近此前创下的三年低位197套。

在最新一周参加拍卖的214套住宅中，仅78套成功在现场售出，成交率为36%。这也是过去六周内第二次跌破40%，显示买家在当前市场环境下仍较为谨慎。

目前每周拍卖数量主要在约200至250套之间波动，整体仍处于冬季低位。

不过，随着新西兰进入冬季最后阶段，房地产市场即将迎来传统春季销售旺季。下周已经安排多场大型集中拍卖活动，预计市场供应和拍卖数量将明显增加。

值得关注的是，目前市场住宅库存仍然偏高。随着更多卖家计划赶在春季初期挂牌，房源供应可能进一步增加。在买家需求尚未明显回升的情况下，春季新增房源能否转化为实际成交，将成为判断新西兰房地产市场复苏力度的重要指标。

截至7月底，全国待售住宅达到33,252套，同比增加9.3%，创2014年以来7月最高水平。与此同时，7月住宅成交量同比下降3.6%，库存增加与销售疲软形成鲜明反差，意味着当前市场议价权仍明显掌握在买家手中。

更值得关注的是，大量房源上市超过一个月仍未售出。数据显示，这部分“积压房源”已升至约25,500套，同比增加12.6%，同样达到2014年以来同期最高水平。

随着传统春季销售旺季临近，新增房源能否被市场有效消化，将成为决定未来几个月新西兰房价和成交表现的关键因素。

库存升至12年同期最高

新西兰房产协会数据显示，截至7月底，其平台共有33,252套住宅挂牌出售，较去年同期增加9.3%。

这是自2014年以来，新西兰7月底待售住宅数量最高的一年，更大的压力来自长期未售房源。

据估算截至7月底，上市超过一个月仍未售出的住宅约为25,500套，同比增加12.6%，同样处于12年来同期最高水平。

高库存意味着买家目前拥有更多选择，也有更大的议价空间。对于卖家而言，如果希望在竞争激烈的市场中完成交易，定价策略的重要性正在进一步上升。

尤其是在大量旧房源尚未消化的情况下，如果春季新增挂牌数量明显增加，市场库存可能进一步累积，并继续对房价形成压力。

成交量同比下降3.6%

与库存上升相反，新西兰住宅成交量仍然缺乏明显改善，新西兰房地产协会（REINZ）初步数据显示，7月全国住宅成交量为6,090套，同比下降3.6%。

这意味着，虽然市场拥有更多房源供应，但买家的购买速度并没有同步提高。

从供需关系来看，“库存增加、成交下降”的组合通常意味着卖方之间的竞争加剧。

对于购房者而言，当前市场环境提供了更多比较房源和谈判价格的空间；对于卖家而言，则可能需要在价格预期上作出更多调整，才能提高成交概率。

不过，最新数据也出现了一些市场可能趋于稳定的迹象。

7月共显示收到7,698套新增住宅挂牌，仅比去年同期减少39套，同比下降0.5%，基本保持稳定，与此同时，退出市场的房源数量明显减少。

数据显示，7月约有3,100套住宅撤出市场或停止积极营销，同比下降7.6%。

新增挂牌保持稳定、退出市场的卖家减少，可能意味着部分业主开始接受当前市场环境，并在价格预期上变得更加现实。

春季楼市成关键考验

接下来真正的考验将是新西兰传统的春季房地产市场，冬季通常属于住宅交易相对淡静的时期，因此7月的高库存和低成交并不能完全代表未来几个月的市场表现。

但今年进入春季时，新西兰楼市面临一个明显不同的起点，市场已经积累了超过3.3万套待售住宅，其中约2.55万套挂牌超过一个月仍未售出。

如果春季买家需求明显回升，同时卖家继续调整价格预期，成交量可能逐步改善，并开始消化目前庞大的存量房源。

但如果新增挂牌随着天气转暖快速增加，而销售速度仍然疲软，库存压力可能延续至夏季，买家也将继续保持较强的议价优势。

因此，今年春季楼市的关键并不只是“有多少房子上市”，而是新增供应、成交量以及卖家价格预期能否重新取得平衡。

在这一平衡真正出现之前，新西兰住宅市场仍将是一个明显偏向买方的市场。

对于市场而言，下一个关键节点将是9月2日的OCR决定，随后是10月22日公布的第三季度CPI。

如果第三季度通胀明显低于央行此前预计的3.3%，市场对OCR最终峰值的预期可能开始下调；但如果核心通胀依然顽固，新西兰家庭和企业可能需要为更长时间的高利率环境做好准备。

这是过去四周以来，新西兰住宅拍卖成交率首次跌破40%，显示尽管拍卖房源数量有所增加，但买家入场意愿仍然谨慎。

来自interest的数据显示，上周共有251套住宅进入拍卖，高于前一周的197套。此前一周的拍卖数量曾降至三年来最低水平。近期每周拍卖数量大致在不足200套至250套之间波动，整体仍处于冬季低位。

随着冬季接近尾声，拍卖活动虽然出现一定回升，但目前尚未形成持续增长趋势。

成交率跌破四成

在最新一周的251套拍卖住宅中，仅有96套成功售出，整体成交率为38%。

这意味着超过六成进入拍卖的住宅未能在拍卖现场成交，也是近四周首次出现成交率低于40%的情况。

拍卖成交率通常可以反映买卖双方对价格预期的匹配程度。当前成交率处于较低水平，显示买家在价格方面仍较谨慎，卖家与买家之间的预期可能仍存在差距。

从近期拍卖表现来看，新西兰住宅市场仍处于典型的冬季淡季，拍卖数量和成交率均缺乏明显上行动能。

在冬季最后几周，市场活动预计仍将保持相对低迷。随着春季传统上市旺季临近，新增房源、买家需求以及拍卖成交率能否同步回升，将成为观察新西兰楼市活跃度的重要指标。

REINZ最新发布的7月房地产报告披露，全国住宅成交价中位数为76万纽币，同比下降0.7%，环比下降1.9%；当月共成交6,090套住宅，同比减少10.0%。

奥克兰表现弱于全国，7月房价中位数降至94万纽币，同比下降3.6%，环比下降4.1%。

房屋成交量明显放缓

REINZ数据显示，7月全国住宅成交量为6,090套，较去年同期的6,769套减少10.0%。

如果剔除奥克兰，全国其他地区共成交4,212套，同比下降10.5%；奥克兰成交1,878套，同比下降8.9%。

与此同时，全国住宅出售时间中位数达到50天，比去年同期增加2天，也是REINZ自1992年有记录以来第五慢的7月。

库存也继续增加。7月全国待售库存达到33,252套，同比增加9.3%，新挂牌房源为7,698套，同比小幅下降0.5%。REINZ指出，库存增加主要与房屋出售速度放缓有关，而不是新房源大量涌入市场。

REINZ首席执行官Lizzy Ryley表示，目前市场仍然存在正常的买卖活动，但交易节奏已经发生变化。买家花更多时间考虑选择，卖家也需要等待更长时间寻找合适的买家。

奥克兰房市继续承压

奥克兰7月房价中位数为94万纽币，不仅同比下降3.6%，较6月的跌幅也达到4.1%。

当地住宅出售时间中位数为50天，高于过去10年7月份43天的平均水平；库存相当于32周供应，比去年同期增加3周。

不过，奥克兰内部市场表现并不一致，在七个地区中，North Shore City是唯一一个房价中位数同比上涨的地区，涨幅为0.9%。其7月房价中位数为116万纽币，高于去年同期的115万纽币。

REINZ表示，7月奥克兰市场上首次购房者、改善型买家和开发商仍较活跃，但投资者活动相对较弱，部分市场参与者在11月大选前采取观望态度。

全国地区走势分化

全国楼市并非普遍下跌，7月16个地区中有8个房价中位数同比上涨。

其中West Coast涨幅最大，房价中位数达到39万纽币，同比上涨14.7%；Gisborne上涨9.6%至62.5万纽币；Marlborough上涨7.1%至67.5万纽币；Waikato上涨3.4%至76万纽币。

南北岛之间的表现差距也进一步扩大，房价指数（HPI）数据显示，Southland同比上涨6.0%，Otago上涨4.9%，Canterbury上涨4.0%。其中，Otago HPI升至4,366点，创历史新高。全国HPI则同比下降0.4%。

REINZ指出，7月央行上调OCR、生活成本压力、全球不确定性以及11月大选都在影响市场情绪，一些买家、卖家和投资者开始采取“观望”态度。

对于接下来几个月，REINZ预计整体市场短期内可能保持相对稳定，部分业内人士预计随着冬季结束，交易活动可能增加。利率、家庭成本以及春季新增房源将继续影响市场走势。

作为新西兰最大的房地产市场，奥克兰截至7月底的三个月平均住宅价值下降2.2%，至1,173,343纽币。

惠灵顿市同期下降 3.2%，平均住宅价值为 883,783纽币；汉密尔顿下降 1.7%，至 778,656纽币；陶朗加则逆势上涨 0.7%，平均住宅价值达到 1,052,045纽币。

跌幅最明显的是 Gisborne（吉斯本），三个月下降 6.4%，平均住宅价值降至 599,897纽币；其次是 Greymouth（格雷茅斯），下降 5.0% 至 452,452纽币。

其他跌幅较大的地区包括 Marlborough（马尔堡）和 Hastings（黑斯廷斯），均下降 2.3%；Whangārei（旺阿雷）下降 0.6%；Napier（内皮尔）下降 0.4%；Palmerston North（北帕默斯顿）下降 0.7%。

与北岛多数主要城市房价走弱相比，南岛部分市场仍录得小幅上涨。

QV数据披露，截至7月底的三个月，Timaru（蒂马鲁）上涨0.6%，平均住宅价值为 540,200纽币；Christchurch City（基督城市）上涨0.3%，至 802,872纽币；Queenstown（皇后镇）上涨0.2%，平均住宅价值达到 1,942,323纽币，继续位居主要城市地区最高水平。

Invercargill（因弗卡吉尔）上涨0.1%至 549,075纽币，Rotorua（罗托鲁瓦）则基本持平，平均住宅价值为 683,685纽币。

QV发言人 Simon Petersen 表示，冬季进一步压低市场活跃度，而潜在借贷成本上升以及经济前景的不确定性，也让买家更缺乏立即入市的动力。

从QV公布的数据来看，全国20个主要城市地区中，14个在截至7月底的三个月内出现房价下跌，仅陶朗加、基督城、蒂马鲁、皇后镇和因弗卡吉尔录得上涨，罗托鲁瓦持平。

随着近期新西兰多家主要银行陆续上调部分固定房贷利率，借贷成本变化正在成为房地产市场新的影响因素，在房源供应、买家信心和融资成本共同作用下，新西兰房市进入2026年下半年后，复苏势头正在明显减弱。

根据interest.co.nz最新统计显示，8月1日至7日一周，全新西兰共有197套住宅进入其监测的拍卖市场，较前一周的246套下降约20%。除圣诞及新年假期外，这是该机构自2023年8月以来记录的最低水平。

与今年3月底夏季市场高峰相比，目前住宅拍卖数量已经下降近三分之二。

在最新一周进入拍卖的197套住宅中，89套在拍卖现场成交，整体成交率为45%，意味着超过一半的拍卖房源未能在现场售出。

Interest.co.nz指出，冬季通常是房地产市场淡季，而近期寒冷天气也对市场活动造成影响。与此同时，房贷利率上升以及11月新西兰大选前的经济不确定性，进一步影响买家信心。

目前市场待售房源仍然充足，买家在价格方面保持谨慎，并花费更长时间作出购买决定。对于希望尽快成交的卖家而言，定价正在成为能否成功出售的关键因素。

在高库存、房贷利率上升及经济增长放缓等因素影响下，房地产市场仍然维持买方市场格局，卖家若希望顺利成交，需要根据当前市场合理定价，而非期待重现2021年的房价高点

数据显示，7月份新增住宅挂牌数量为7,698套，与去年同期的7,737套基本持平，仅微跌0.5%。虽然新增挂牌没有明显增加，但市场库存依然维持高位。

今年库存曾于3月底达到37,638套的夏季高点，随后随着冬季来临回落至7月底的33,252套，降幅约11.7%。不过，冬季库存下降属于季节性现象，而今年7月底的库存规模仍是近12年来同期最高。

按照新西兰房地产市场的惯例，每年8月开始，房源数量通常会逐步增加，为春季及夏季销售旺季做准备。如果今年市场延续这一规律，那么春季市场将在本已偏高的库存基础上迎来更多新房源，市场竞争或将进一步加剧。

与此同时，房地产市场价格仍面临下行压力，Realestate.co.nz数据显示，全国住宅平均挂牌价已经连续五个月下降，从今年2月的898,677纽元降至7月的828,345纽元，累计下跌70,322纽元，跌幅约7.8%。

分析认为，库存持续增加意味着买家拥有更多选择，加上近期固定房贷利率重新走高、大选临近、整体经济复苏步伐仍然缓慢，不少购房者继续保持谨慎，使房价难以出现明显反弹。

Realestate.co.nz客户总经理Vanessa Williams表示，尽管买家比一年前拥有更多选择，但只要房源定价符合当前市场水平，仍然能够吸引买家并顺利成交。

她表示，目前销售表现最好的房源，都具备两个共同特点：一是营销推广充分，二是价格反映当前市场现实，而不是继续按照2021年房地产高峰时期的价格预期挂牌。

随着春季销售旺季即将到来，在库存持续高企、融资成本回升及经济环境仍具挑战的背景下，新西兰房地产市场短期内预计仍将维持买方市场格局，卖家若希望提高成交机会，合理调整价格将成为关键。

全国住宅价值中位数降至804,303纽币，较6月下降0.3%，较今年4月下降1.0%。Cotality认为，新西兰房地产市场短期内仍缺乏明显回升动力，房价可能继续维持疲弱走势。

全国房价普遍下跌

从主要地区来看，奥克兰7月住宅价值中位数降至1,025,112纽币，环比下降0.5%；怀卡托降至780,907纽币，下降0.3%；丰盛湾降至859,578纽币，下降0.4%；惠灵顿降至756,930纽币，下降0.5%；奥塔哥降至725,226纽币，下降0.1%。坎特伯雷与上月持平，住宅价值中位数为738,133纽币。

Cotality新西兰首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，今年以来房地产成交量略有下降，但仍处于相对正常的水平。与此同时，市场上的待售房源数量持续处于高位，使购房者拥有更大的选择空间和议价能力。

在买家选择增多、卖家竞争加剧的市场环境下，住宅价值整体表现疲弱并不意外。

Davidson认为，新西兰房市最明显的一轮下跌主要发生在2022年和2023年，但此后市场一直处于低迷状态，目前仍看不到具有实质意义的上涨趋势。

高库存继续压制市场价格

房源库存较高意味着卖家需要面对更激烈的竞争，对于急于出售房产的业主而言，接受买家提出的较低报价，或延长销售周期，可能成为当前市场中的普遍现象。

即使成交量没有出现大幅萎缩，市场供需关系仍明显偏向买方。买家可以在更多房源之间进行比较，在房屋状况、价格和交割条件方面提出更严格要求。

这也意味着，当前市场中挂牌价格与最终成交价格之间可能存在较大差距。部分卖家若继续按照此前市场高点定价，房产可能需要更长时间才能售出。

对于首次购房者和拥有充足首付款的买家而言，房价疲软提供了一定机会，但借贷成本和家庭收入压力仍限制了市场需求。

房贷利率短期或再度上升

Davidson表示，通胀压力仍然存在，经济前景的不确定性也高于往常。新西兰储备银行需要在控制中期通胀和避免经济进一步承压之间维持平衡。

储备银行已经开始推动官方现金利率回归更为中性的水平。尽管过去几周房贷利率变化不大，但短期内部分房贷利率再次上调的可能性正在增加。

房贷利率若继续上升，将进一步削弱购房者的借贷能力，并增加现有房主在贷款重定价时面临的还款压力。

在房源库存高企、经济增长疲弱、通胀风险持续以及房贷利率可能上升的共同影响下，新西兰住宅市场预计仍将保持买方市场特征。房价短期内或继续小幅波动，全面复苏仍需等待更明确的经济和利率信号。

ANZ在报告中指出，新西兰楼市在年中有所降温，住宅成交量下降，房价也出现轻微回落。

“今年投资者似乎尤其明显地退出了市场。”报告称。

投资者保持谨慎的一个重要原因，是即将到来的新西兰大选及潜在住房税收政策变化。工党已经承诺，若赢得大选，将对家庭自住房以外的住宅物业征收资本利得税。

ANZ经济学家认为，这项政策将成为房地产投资者作出购房决定时重点考虑的因素，特别是对计划长期持有投资房、依赖房价上涨获得资本收益的买家而言，潜在税负可能影响投资回报预期。

工党目前也尚未明确，是否会重新限制投资者在计算应税收入时抵扣住房贷款利息支出。ANZ指出，这对拥有按揭贷款的投资者尤为重要，因为利息抵扣规则将直接影响投资房的持有成本和税后现金流。

除资本利得税和利息抵扣政策外，ANZ报告还提到，支持土地税的机会党可能进入国会，也在一定程度上增加了投资者的不确定感。

报告称，这种可能性“正在激发投资者的想象”，意味着市场参与者开始评估大选后住房税制出现更广泛调整的风险。

尽管机会党能否进入国会，以及土地税是否可能成为未来执政谈判的一部分仍存在不确定性，但对房地产投资者而言，多项潜在税收政策同时进入政治讨论，可能促使部分买家暂缓购买决定，等待大选结果和各党政策进一步明朗。

投资者需求减弱也可能对市场成交产生更明显影响。与首次购房者和自住型买家相比，投资者通常对融资成本、租金回报、税收安排及未来房价预期更加敏感。

在利率仍然较高、房价增长动力有限的环境下，税收政策的不确定性进一步降低了投资者承担新增贷款的意愿。

ANZ经济学家同时注意到，部分卖家也开始“按下暂停键”，导致市场挂牌房源数量有所减少。

然而，新挂牌房源的下降幅度仍小于成交量的降幅。这意味着虽然部分业主暂缓出售，但待售房屋相对于实际买家数量仍然较多，购房者拥有更多选择。

ANZ认为，这种供需变化使市场进一步向买方倾斜，也增加了房价继续小幅下跌的可能性。

当买家不急于作出决定，并且能够在更多挂牌房源之间进行比较时，卖方通常需要在价格或交易条件上作出让步。若房屋上市时间延长，部分急于出售的业主可能进一步调低报价，从而对整体价格水平形成压力。

ANZ目前维持新西兰房价今年整体下跌2%的预测，随后在明年录得温和上涨。该预测意味着，银行暂时并未预计楼市出现大幅下跌，但在成交疲软、投资者观望和市场库存相对充足的情况下，短期内也缺乏推动房价明显反弹的动力。