根据新西兰房产协会(REINZ)昨日发布的最新数据显示，全国房市信心持续回升，成交量增长明显，部分区域甚至创下新高。
尽管整体房价仍保持温和稳定，但从销售活动、竞拍比例到库存与挂牌变化，多项指标均显示房市正在稳步走出前期的观望情绪。
成交量全面增长
10月全国共录得7505住宅成交，同比增长6.4%；若不计奥克兰，全国其他地区的成交量同比上升9.2%，达到5200套。
无论在全国还是区域层面，月度数据也显示出轻微的环比提升，而经季节调整后，多数地区依然呈现积极态势，显示今年 10 月的市场表现优于历史同期趋势。
全国共有11个地区在年比基础上录得销量增长，其中增幅最显著的是吉斯本上涨 70.3%至63套、西海岸上涨51.7%至44套，以及Taranaki上涨26.0%至184套。
从成交速度来看，全国住宅中位销售天数从去年同期的42天下降至41天，不计奥克兰的全国数据也下降两天至41天。
南地的销售速度改善最为显著，中位天数从44 天大幅缩短至31 天；而西海岸则录得最明显的放缓，销售天数从24天上升至47天。
REINZ首席执行官Lizzy Ryley 表示，“市场信心与春季传统旺季叠加，推动全国及大部分地区的交易活跃度提升。”
即使在季节性调整后，大多数地区的销售活动仍呈现正增长，这说明今年10月的表现较预期更强。
全国房价整体维稳
在价格方面，全国住宅中位价同比微跌1.1%至78.6万纽币，而不计奥克兰的全国数据则同比上涨 0.6%，达到71万纽币。
尽管全国价格总体保持平稳，但区域差异明显，奥克兰的中位房价时隔半年再次突破100万纽币，同比上涨3.6%至104万纽币。
西海岸则连续刷新纪录，中位价上涨17.9%至历史最高的46万纽币；皇后镇湖区的中位价突破159万纽币，再度创下地方历史新高。
整体来看，需求不仅保持稳健，甚至在高端及区域市场出现增强迹象。
全国16个地区中，有9个地区的中位售价录得年度增长，其中涨幅最大的是奥克兰市区，上涨10.8%。在惠灵顿地区，同比上涨 7.4%。
新挂牌量走高，卖方信心增强
10 月全国新增挂牌量达到12,209 套，同比增加5.5%；不计奥克兰的全国数据同比增长4.2%，达到7783 套。
同时，全国库存量（Inventory）恢复至33,588套，同比上升3.9%。奥克兰与惠灵顿均已连续21个月录得库存同比增长；西海岸则连续17个月增长，其中近期连续 12个月增幅超过 8%。
Ryley 指出，首次购房者依旧是市场主力，受益于利率下调、价格稳定以及贷款条件放宽。
市场稳中趋暖
拍卖市场同样维持强势。10月全国共有1310 宗拍卖成交，占整体销售的 17.5%，高于去年同期的 17.1%。
奥克兰拍卖占比最为突出，拍卖成交674 宗，占全市销售的 29.2%，且同比与环比均明显增长。不计奥克兰，全国其他地区拍卖成交636宗，占比12.2%。
从区域销售表现看，多个地区创下数年来的最佳成绩。例如吉斯本录得自2021年2 月以来的最高销售量。
坎特伯雷与尼尔森录得自2021年3月以来最高；而在10月这个时间段内，坎特伯雷甚至创下有记录以来最强的10月销售表现，全国多数地区也录得自2020年以来最活跃的10月销售水平。
10月的房市在稳定中呈现活跃迹象，信心回升、销量提升与区域价格分化成为主要特征。在利率下降、库存水平仍高但趋于温和的背景下，市场正进入一个“稳中偏暖”的阶段。
2. QV: 房市未明显反弹，奥克兰房价领跌全国
新西兰房市尽管进入传统的交易旺季，但市场并未出现预期中的活跃回升，买家信心仍受经济不确定性影响。
根据最新发布的QV房价指数显示，截至10月底的三个月内，全国住宅平均价值下降0.8%至90万纽币。
这一数值与去年同期持平，但较2022年1月的市场高点下跌13.9%。
房地产机构普遍认为，房价走势依旧疲软，复苏的节奏比预期更慢。
在主要城市中，奥克兰跌幅最为显著，季度下跌2.2%，其次是陶朗加和旺阿雷，均下降1.2%。
在奥克兰，各区域表现分化明显：Manukau 下跌 3.4%，Auckland City 下跌 2.8%，Waitākere 下跌 2.5%，Franklin 下跌 1.8%，Rodney 微跌 0.1%，而 North Shore 地区则保持稳定。
与之形成对比的是，一些南岛及地区城市逆势上涨。Invercargill上涨2.7%，Whanganui和Queenstown均上升1.2%，这些地区由于受到旅游和投资者青睐，使其在全国市场中显得更具韧性。
QV发言人Andrea Rush表示，当前市场总体“平稳偏弱”，全国多数主要中心略有下跌，而部分南岛地区小幅上升。
她指出：“春季房源上市量和买家活动均有所回升，但尚未转化为持续的价格增长，市场仍在经历信心重建的阶段。”
过去两年，新西兰经济在高通胀、高利率与就业不确定的环境中持续承压。虽然储备银行已进入降息周期，但借贷成本仍处相对高位。
Rush认为，随着利率逐步下降和经济前景改善，买家信心可能在未来数月缓慢回升。
奥克兰的下行趋势在很大程度上反映了市场结构性调整，作为全国房价最高的地区，奥克兰在疫情后期经历了快速上涨和供给集中释放，当前的回调被视为“修复性”下跌。
分析人士指出，部分地区供应量较大、公寓项目集中上市，再加上投资者观望情绪浓厚，使得价格压力集中于中低价带。
相比之下，皇后镇等地区的上升体现了区域分化：这些市场的购房需求来自自住与投资者，因此表现出更强稳定性。
全国均价已连续多个季度保持在90万纽币左右区间波动，价格变动趋缓，成交量略有回升，但尚未构成反弹。
对于买家而言，市场正重新回到“理性区间”。房价下行与利率预期下降为首次置业者创造机会，但信贷条件仍严，收入验证与按揭审批标准未见明显放松。
来自Ray White的负责人Wayne表示，由于大量房源上市，卖家仍旧面临议价压力，尤其是位于高价板块或老旧房源，需调整心理价位以促成成交。
当前市场的一致判断是：大幅波动周期已结束，房价走势将更多取决于利率路径与就业信心。
QV的最新数据强化了这一判断，新西兰房市总体趋稳，结构分化明显，奥克兰仍是调整重心，而部分南岛城市正成为少数上行地区。
3. 专家警告：资本利得税改革恐“难产”
随着政府财政压力持续上升，工党近日提出税改计划，若2026年赢得选举，将自2027年7月起对投资房产征收28%的资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）。
工党表示，新税种预计每年可为政府增加约7亿纽元收入，用以资助公共医疗项目，包括每人每年三次免费就医服务。
然而，业内人士指出，这一方案的关键假设在于新西兰的房产能够持续产生资本增值，在当前市场条件下正受到挑战。
根据interest.co.nz专栏作家Greg Ninness 的分析，房地产市场的表现显示，投资房产的资本收益已显著放缓，甚至出现负增长，意味着潜在税基远比政府设想的更小。
房价表现削弱税收潜力
以价格较低、通常被投资者视为“入门级”或“价格较可负担”的住宅为例，根据REINZ数据，这一类房产在2025年9月的售价中位约为59万纽币，也就是全国成交房价中排名在最低的那部分市场。
若投资者在2024年9月以同样价格买入，如今售出将亏损约4,000纽币，跌幅约0.7%。若在三年前（2022年9月）买入并持有至今，亏损扩大至约20,000纽币，跌幅3.3%。
只有持有期达到五年或以上的投资者，才可能实现约18%的收益。这些数据意味着，在过去三至四年的房价周期中，多数投资房并未录得正向回报。
资本利得税作为依赖资产价格上涨的税种，若在房价停滞阶段实施，其征收对象和税收规模都将大幅缩小。
Greg Ninness 指出，政府假定的税收规模可能高估了现实可行性。“如果市场缺乏资本增值，那么CGT的税收将比预期小得多。”他说，“一旦房价下行，政府必须在其他收入来源中寻找资金填补缺口。”
市场周期放缓，CGT风险上升
工党主张通过征收资本利得税改善税制公平，但财政学者认为，这种税种在经济周期中极具波动性，难以成为稳定的预算支撑。
澳大利亚的经验显示，其CGT收入在不同年份间可波动40%以上，当房市繁荣时，税收充足；当价格回调或交易减少时，收入则迅速萎缩。
新西兰的房地产市场规模相对较小，对利率和信贷条件的敏感度更高，若未来几年房价保持横盘或继续承压，政府将面临财政收入不及预期的风险。
与此同时，医疗、教育等福利支出具备刚性增长特征，若收入不足，预算平衡将受到压力。
经济学家指出，当前环境与2007—2012年周期相似，根据REINZ数据，当时的房价在五年内几乎没有明显升幅，一些地区甚至录得负增长，若类似情况重现，资本增值税收入可能趋近于零。
CGT实施将致房市流动性下降
Ninness表示，CGT政策的推出也可能改变投资者的投资行为，部分投资者可能选择在税制生效前出售房产以锁定利润，而另一些则倾向于延长持有期、减少交易，以避免触发应税事件，市场成交量因此可能进一步下降。
在利率维持高位的背景下，投资房现金流承压明显。以奥克兰为例，一套约90万纽币的三居室住宅，若贷款比例为80%、以当前市场利率计算，每周租金约700纽币，业主每周仍需贴补约150纽币以上，还未计入维修和保险成本。
这种负现金流的普遍存在，已削弱投资需求，若再叠加资本利得税的影响，市场流动性或将持续下降。
业内人士认为，这一趋势将削弱税收可实现性，由于CGT的计算以实现交易为前提，若投资者普遍选择持有，政府的实际税收可能显著低于预算。
租赁市场或受间接冲击
工党称，CGT将有助于抑制房产投机、改善住房可负担性。但分析人士警告，短期内政策可能对租赁市场带来反向影响。
投资者减少购房或退出市场后，租赁房源可能减少，从而推高租金水平。一些业主也可能将未来税负提前反映在租金中，以维持现金流。
长期来看，若政策与土地供应改革或长期租赁激励配合，CGT有助于推动住房结构调整。但若单独施行，其短期影响可能是租金上升与供应紧缩并存。
资本增值税在公平层面具有政治吸引力，尤其在财富分配不均扩大、财政赤字持续的背景下，然而，它并非稳定的财政工具。
Greg Ninness在分析中指出：“资本利得税可以在市场繁荣期增加收入，但它无法抵御周期波动。如果政府将福利开支与这类税种挂钩，就必须为可能的收入波动做好准备。”
从经济角度看，资本增值税的长期效果取决于市场周期、投资者信心以及政策协调程度。若缺乏相应的结构性改革，如住房供给增加或土地税制度完善，单一税种难以实现政策目标。
目前，新西兰房地产市场正处于利率高位、交易量低迷的阶段。业内普遍认为，在这种环境下推出资本增值税，短期内难以产生显著财政贡献，反而可能对投资信心与租赁市场带来连锁影响。
随着政府财政压力持续上升，工党近日提出税改计划，若2026年赢得选举，将自2027年7月起对投资房产征收28%的资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）。
工党表示，新税种预计每年可为政府增加约7亿纽元收入，用以资助公共医疗项目，包括每人每年三次免费就医服务。
然而，业内人士指出，这一方案的关键假设在于新西兰的房产能够持续产生资本增值，在当前市场条件下正受到挑战。
根据interest.co.nz专栏作家Greg Ninness 的分析，房地产市场的表现显示，投资房产的资本收益已显著放缓，甚至出现负增长，意味着潜在税基远比政府设想的更小。
房价表现削弱税收潜力
以价格较低、通常被投资者视为“入门级”或“价格较可负担”的住宅为例，根据REINZ数据，这一类房产在2025年9月的售价中位约为59万纽币，也就是全国成交房价中排名在最低的那部分市场。
若投资者在2024年9月以同样价格买入，如今售出将亏损约4,000纽币，跌幅约0.7%。若在三年前（2022年9月）买入并持有至今，亏损扩大至约20,000纽币，跌幅3.3%。
只有持有期达到五年或以上的投资者，才可能实现约18%的收益。这些数据意味着，在过去三至四年的房价周期中，多数投资房并未录得正向回报。
资本利得税作为依赖资产价格上涨的税种，若在房价停滞阶段实施，其征收对象和税收规模都将大幅缩小。
Greg Ninness 指出，政府假定的税收规模可能高估了现实可行性。“如果市场缺乏资本增值，那么CGT的税收将比预期小得多。”他说，“一旦房价下行，政府必须在其他收入来源中寻找资金填补缺口。
市场周期放缓，CGT风险上升
工党主张通过征收资本利得税改善税制公平，但财政学者认为，这种税种在经济周期中极具波动性，难以成为稳定的预算支撑。
澳大利亚的经验显示，其CGT收入在不同年份间可波动40%以上，当房市繁荣时，税收充足；当价格回调或交易减少时，收入则迅速萎缩。
新西兰的房地产市场规模相对较小，对利率和信贷条件的敏感度更高，若未来几年房价保持横盘或继续承压，政府将面临财政收入不及预期的风险。
与此同时，医疗、教育等福利支出具备刚性增长特征，若收入不足，预算平衡将受到压力。
经济学家指出，当前环境与2007—2012年周期相似，根据REINZ数据，当时的房价在五年内几乎没有明显升幅，一些地区甚至录得负增长，若类似情况重现，资本增值税收入可能趋近于零。
CGT实施将致房市流动性下降
Ninness表示，CGT政策的推出也可能改变投资者的投资行为，部分投资者可能选择在税制生效前出售房产以锁定利润，而另一些则倾向于延长持有期、减少交易，以避免触发应税事件，市场成交量因此可能进一步下降。
在利率维持高位的背景下，投资房现金流承压明显。以奥克兰为例，一套约90万纽币的三居室住宅，若贷款比例为80%、以当前市场利率计算，每周租金约700纽币，业主每周仍需贴补约150纽币以上，还未计入维修和保险成本。
这种负现金流的普遍存在，已削弱投资需求，若再叠加资本利得税的影响，市场流动性或将持续下降。
业内人士认为，这一趋势将削弱税收可实现性，由于CGT的计算以实现交易为前提，若投资者普遍选择持有，政府的实际税收可能显著低于预算。
租赁市场或受间接冲击
工党称，CGT将有助于抑制房产投机、改善住房可负担性。但分析人士警告，短期内政策可能对租赁市场带来反向影响。
投资者减少购房或退出市场后，租赁房源可能减少，从而推高租金水平。一些业主也可能将未来税负提前反映在租金中，以维持现金流。
长期来看，若政策与土地供应改革或长期租赁激励配合，CGT有助于推动住房结构调整。但若单独施行，其短期影响可能是租金上升与供应紧缩并存。
资本增值税在公平层面具有政治吸引力，尤其在财富分配不均扩大、财政赤字持续的背景下，然而，它并非稳定的财政工具。
Greg Ninness在分析中指出：“资本利得税可以在市场繁荣期增加收入，但它无法抵御周期波动。如果政府将福利开支与这类税种挂钩，就必须为可能的收入波动做好准备。”
从经济角度看，资本增值税的长期效果取决于市场周期、投资者信心以及政策协调程度。若缺乏相应的结构性改革，如住房供给增加或土地税制度完善，单一税种难以实现政策目标。
目前，新西兰房地产市场正处于利率高位、交易量低迷的阶段。业内普遍认为，在这种环境下推出资本增值税，短期内难以产生显著财政贡献，反而可能对投资信心与租赁市场带来连锁影响。
4. 租赁市场再降温！全国租金持续下滑
在经历房地产市场长达两年的冰冻期后，新西兰租赁市场在10月继续显现疲软迹象。
数据披露，全国多个地区的挂牌租金较去年同期下降，而待租房源数量显著增加，显示市场转向由租客主导的格局。
根据新西兰房地产平台 realestate.co.nz最新数据显示，10月全国挂牌出租房屋的平均要价为每周628纽币，较去年同期下降21纽币，跌幅达3.2%。这意味着租金水平已从过去两年的高位回落。
从主要地区来看，惠灵顿地区的租金跌幅最为显著，平均租金较去年同期下降67纽币，降幅高达9.6%。
奥克兰租金则下降24纽币，跌幅为3.4%；奥塔哥地区下跌38纽币，降幅达6.5%。在主要城市中，仅有坎特伯雷地区的租金未出现下滑，但同比仅上涨1纽币，几乎维持持平状态。
与此同时，市场上的出租房源数量却在持续攀升。
10月，全国共有6750套住宅物业在 realestate.co.nz上新挂牌出租，较9月增长5.5%，比去年同期更是增加了11.4%。
其中，惠灵顿地区新挂牌出租房源激增70.7%，共录得601套新租赁房源，成为全国增幅最大的地区。
realestate.co.nz发言人Vanessa Williams表示，“租金下降表明租赁市场正走向与整体生活成本上升截然不同的方向，对于租客而言，这无疑是一个令人欣慰的信号，租金的回落在一定程度上缓解了通胀带来的生活压力。”
不过，她也指出，这一趋势对房东而言则意味着挑战正在加大。“尽管生活成本上升，但房东可能已难以再收取他们期望的更高租金，供给的增加正在削弱他们的议价能力。”
业内人士分析，目前的租赁市场变化与整体经济环境密切相关。随着建筑量上升、移民增长大幅放缓以及买卖市场逐渐回暖，一部分投资房屋重新进入租赁市场，推高了供给面。
同时，经济压力导致部分租客合租或延后独立租房计划，使需求增长放缓，进一步加剧了市场的供需失衡。
从趋势上看，租金的回落和房源的增加可能在未来几个月持续；对于租客而言，市场竞争减少将带来更多选择空间；而房东则需要通过价格调整或改善房屋条件来吸引租客。
10月新西兰房屋租赁市场依旧明显转向租客更有利的方向，这种“由紧转松”的态势，或将成为未来数月房地产租赁市场的常态。
5. 新西兰重磅官宣：海外买家禁令松绑！8年来首次解禁！
新西兰总理 Christopher Luxon 于今日（9月1日）宣布，政府将对外国投资者购房政策进行重大调整，允许持有积极投资者签证(Active Investor Plus Visa)的海外人士在新西兰购置价值超过500万纽币的住宅。
这是自2018年全面实施外国买家禁令以来，首次在国家层面对购房政策作出放宽。
8年来首次解禁
Christopher Luxon 在惠灵顿的记者会上强调，这一政策的出台并不是全面解除禁令，而是经过谨慎权衡后，为极少数高净值投资者设立的特殊通道。
他指出，设定500万纽币的购房门槛，是为了确保政策不会对新西兰主流住房市场造成冲击。他表示：“我们需要通过这种方式吸引具有实力的国际投资者，帮助新西兰经济恢复增长。但同时，我们必须保证新西兰家庭的购房机会不会被削弱。”
根据政策框架，符合条件的海外投资者必须持有积极投资者签证 (Active Investor Plus Visa) 该签证在2022年7月宣布并于同年9月正式实施，取代了此前的新西兰投资移民一类和二类签证。
与以往允许投资者通过购买债券或被动投资方式获取居留权不同，这一签证更强调“活跃投资”，要求申请人将大额资金投入新西兰的企业股权、基金或创新产业，真正参与到国家的经济建设之中。
政府同时规定，这些投资者最多只能购买一处住宅，既可以选择现有房屋，也可以选择新建物业，但不得涉及农村用地、农场或其他敏感土地。这一限制被认为是为了避免资本流入农业用地，防止对新西兰的土地资源造成过度竞争。
联合政府力挺新政
优先党(New Zealand First)党魁 Winston Peters 在发布会上补充称，“海外买家禁令的大框架依然存在。这一新政不会改变普通住宅市场的保护性格局，而只是对豪宅市场的一次定向放开。”
Peters 表示：“超过99%的房屋交易将不受影响，这是一个非常有限的调整，不会撼动政策的根本方向。”
新西兰副总理兼行动党魁David Seymou也公开力挺这一决定，他指出，新西兰迫切需要新的资本注入，而超高净值投资者的购房行为与普通家庭的需求毫无交集。
他评价道：“这是一个双赢的结果。新西兰获得了急需的投资，投资者获得了居住权，而本地首次置业者则完全不受影响。”
根据移民局公布的数据，自今年4月1日积极投资者签证重启以来，截至8月已收到267份申请。媒体据此推算，如果所有申请都获批并落实，将为新西兰带来至少18亿纽币的海外投资收入。
事实上，自2018年禁令实施以来，外国买家基本被排除在新西兰住宅市场之外。当时的立法初衷是为了解决房价快速上涨、住房可负担性下降的问题。然而，这一禁令也让新西兰失去了部分潜在的国际投资。
市场反应与争议
来自REINZ(新西兰房地产协会)专家认为，此次政策调整的信号意义大于实际操作意义。由于门槛设定极高，预计只有极少数富裕投资者会进入市场，这对整体房价和供应不会带来实质性冲击。
市场反应方面，来自Ray White Mission Bay、Kohimarama 与 St Heliers 三家高端地产分行负责人 Wayne Maguire 指出，“这一新政可能会为奥克兰、皇后镇和惠灵顿等高端市场带来一定的关注度，尤其是对那些本身就以豪宅著称的社区。”
但Wayne同时指出，“豪宅市场交易量有限，不会改变全国房市的整体走势。”
工党议员认为，政府此举有可能在社会上制造不必要的矛盾，因为住房负担依然是新西兰最紧迫的民生问题，哪怕是极少数的外国买家进入，也可能加剧民众的不满情绪。
经济学界则普遍持审慎乐观态度。奥克兰大学经济学者指出，这一政策的真正价值在于吸引资本，而不是单纯的房地产交易。政策执行必须严格监管，防止投资者将资金过度集中于房地产，从而背离政策初衷。
Christopher Luxon 政府强调，这是一项经过深思熟虑的改革，不会动摇外国买家禁令的根本原则，未来几个月，相关立法与监管细则将陆续出台，政策效果也将逐渐显现。
无论支持与否，这一宣布无疑为新西兰的住房政策和投资移民制度开启了新的篇章。对于市场来说，真正的考验在于：这些资本是否能如政府所愿，转化为推动经济增长的动力，而不仅仅是几栋豪宅的交易数字。
