新西兰经济时报(编辑Andy) ASB经济学家预计，新西兰房地产市场将进入温和复苏阶段，全国房价可能要到2029年底，才能在名义价格上接近2021年的历史高点。
实际房价较峰值下跌近三成
ASB经济学家表示，新西兰房价在2021年达到历史高点后持续承压，目前全国平均房价仍较峰值低约15%。
如果考虑过去几年的通胀影响，当前房价较历史高点的实际跌幅接近30%，不过不同地区的市场表现存在明显差异。
过去30年，新西兰房价累计上涨接近六倍，年均涨幅约为6%，高于同期约5%的国内生产总值年均增速。但ASB认为，这种长期快速上涨的局面可能已经结束。
按照该行的判断，全国房价可能要到2029年底，才能在名义价格上重新回到2021年的峰值。这意味着，即使未来几年房价逐步回升，市场整体复苏速度仍可能较为缓慢。
三大结构性变化限制房价反弹
ASB指出，当前楼市疲软既受到经济周期影响，也反映出房地产市场正在发生更深层次的结构性变化。
首先，过去推动房价上涨的重要力量之一，是房贷利率长期下降带来的借贷能力提升。如果利率持续下行的趋势已经结束，未来通过扩大借贷能力推动房价快速上涨的空间将明显缩小。
其次，新西兰净移民减少，加上人口自然增长速度放缓，正在削弱住房需求。除非净移民出现持续且显著的回升，否则人口增长很难再次成为推动全国房价长期上涨的强劲动力。
第三，住房建设增加及城市住宅密度提高，扩大了市场的有效供应。与过去相比，购房者拥有更多选择，住房短缺对价格的推动作用也随之减弱。
房价上涨模式或发生根本改变
除结构性因素外，近期借贷成本上升、经济前景不确定，以及现有房源挂牌数量较高，也在限制市场复苏。
值得注意的是，2021年以来的房价回落已经明显改善住房可负担性，但楼市仍未出现强劲反弹。ASB认为，这表明影响房价的因素已经不再只是短期利率和经济周期，人口与住房供应等长期变化正发挥越来越重要的作用。
ASB表示，房地产市场前景仍存在较大不确定性，地区之间也可能继续分化。不过，对购房者和投资者而言，过去依靠利率下降、信贷扩张及住房短缺推动房价持续大涨的时代，可能正在成为历史。
未来新西兰房价仍有机会恢复增长，但涨幅或更加温和，楼市也可能从过去的高速升值阶段，转向一个更缓慢、更依赖收入和基本面支撑的周期。
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